因疫情防控影响,出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同?


 今年2月10日,全国人大常委会法工委新闻发言人、研究室主任臧铁伟表示,“当前我国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”由此可见,此次疫情对于不能履行合同的当事人来说,属于不可抗力事件。《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的”……《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

 但需要特别注意的是,法律对不可抗力的适用也是有限制的。不可抗力事件的发生,只有其致使合同目的完全不能实现时,任何一方当事人才享有合同解除权。当事人不能任意以不可抗力之名免除义务人的所有责任,也不是相关义务人不经任何补救行为,就必然减轻或者解除其责任。具体到某一份合同的履行是否构成不可抗力,还需要结合具体情况来判断。

假如疫情的发生和持续时间相对于租赁合同期间来说比较短,以及承租人的个人健康状况,只是暂时、部分地影响到合同履行,可协商通过延期、变更等方式继续履行;如果形势持续足以构成了合同目的不能实现的情况,则承租人提出解除租赁合同,可以依据《合同法》九十四条的规定办理。

案例

原告孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房主,被告王某是网约房经营者。2018年11月,孙某将房屋租赁给被告王某用作网约房。双方约定房屋租赁期间为5年,租金支付方式为押一付三,每月租金2750元。

 2019年11月24日,被告按期支付了3个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响,被告称因出于社会责任,已经全部取消春节订单并全额退款,2020年1月底,其曾与原告协商租金减免事宜,原告未及时回复。2月2日,涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理,不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用,符合不可抗力情形,要求与原告解除合同。

 原告于2020年2月5日联系被告,表示愿意减免半个月房租,后期租金减免情况视疫情发展再协商,但被告坚持解除合同。原告于是在2月15日向海曙法院提交诉状,诉称原、被告双方之间的合同长达5年,此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行,被告解除合同系违约行为,要求被告支付10000元违约金。经过调解,当天下午5点,双方通过移动微法院达成了调解协议,解除合同,被告同意支付2750元违约金,且不要求原告退还尚未到期的租金,但因其人在外地,无法前往宁波腾退涉案房屋,希望原告给予其一定腾退时间。原告也答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。

(案例来源:最高人民法院司法案例研究所)



住宅小区,承租人能否主张解除合同?


承租人支付租金的对价在于享有对租赁房屋的使用权、居住权等权益。疫情发生后,对于短期的迟延复工、延长春节假期,也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况,在个案上无法构成不可抗力,不符合《合同法》九十四条的规定。因此,作为个人承租人用于日常居住的房屋,不能因此强制要求房东解除合同或减免房租。不过,承租人可以根据自身情况与房东协商,看房东是否同意减免或延长交租时间。



疫情发生后签订的房屋租赁合同,承租人可否以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同?


双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知,不符合《合同法》九十四条和一百一十七条的规定因不可抗力致使不能实现合同目的,故合同订立后不能再以受疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同。



租金减免的期限及减免的金额?


房东除了考虑是否应当减免租金,同时也要考虑减免的期限及减免的幅度,这些均需要结合具体的情形进行确认,例如:对于春节放假期间停工停业的企业,根据《国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知》,1月24日至30日放假调休,若未发生疫情,原则上1月31日已开始正式上班。现在因为疫情爆发导致各企业延期上班,影响该类企业生产经营,可以考虑从1月31日为减租免租的起算点。例如:有的经营场所行业习惯是过了农历元月十五才开工,在疫情发生前已经发放了元宵后才开工的通知,可以考虑从原来的通知日期结合复工的日期确认减免租金的起算点。至于减免的金额,考虑到本次疫情对企业经营的长远影响,出租人可以根据市场的实际情况酌定减少部分租金,具体金额由出租人与承租人双方自行协商确定。


疫情之下,对于租赁合同出租人、承租人而言,双方都是受害人。疫情无情人有情,希望房屋租赁双方都能心平气和、合理合法的解决问题,把损失最小化,互相体谅,共度时艰。




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